กรณีศึกษาการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเอื้ออาทร

กรณีศึกษาการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเอื้ออาทร



ก่อนอื่นต้องขอออกตัวก่อนครับว่า  ไม่ค่อยรู้เรื่องสัญญาการโอนบ้านที่ดิน หรือเรื่องอสังหาริมทรัพย์เลย แต่มีเหตุต้องมาเกี่ยวข้องก็เพราะกำลังจะต้องรับโอนบ้านเอื้ออาทรจากน้าสาวครับ ขออนุญาตท้าวความนิดนึงนะครับ

ก่อนหน้านี้น้าสาวได้มาจองคอนโดบ้านเอื้ออาทรประชานิเวศน์ไว้ (ห้องชุด 33 ตร.ม.) แต่อยู่ได้แค่ปีกว่าๆ  ก็ย้ายออกไปเพราะแต่งงาน ประกอบกับช่วงนั้นผมกำลังจะย้ายห้องเช่า น้าเลยให้ผมมาอยู่ต่อ โดยจ่ายค่าเช่าเท่าราคาผ่อนตามจริง  เหมือนมาผ่อนต่อน้านะครับ  ทีนี้ เมื่อต้นเดือน ม.ค.53 การเคหะได้ให้เจ้าของห้องไปทำสัญญารับโอนห้องจากการเคหะมาเป็นของตัวเอง ซึ่งน้าก็ดำเนินการเรียบร้อย และถามผมว่าสนใจจะรับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อผมต่อมั้ย  ผมก็ตกลง เลยจะทำเรื่องโอนกัน ปัญหาก็อยู่ตรงนี้แหละครับ  น้าเองก็ไม่ค่อยรู้รายละเอียด ผมเองยิ่งแล้วใหญ่  ไม่รู้อะไรเลยว่าต้องทำอะไรยังไงบ้าง เท่าที่ผมเข้าใจนะครับ

1. ผมไปรับโอนห้องมาจากน้า ซึ่งตอนนี้ห้องเป็นของ ธอส. ก็คือผมรับช่วงผ่อนต่อ ธอส. มาจากน้า ในอัตราเดิมตามที่การเคหะกำหนดสำหรับบ้านเอื้ออาทรใช่มั้ยครับ (30 ปี)

2. ราคาห้อง 390000 บาท ผ่อนมาแล้ว 5 ปีกว่า ล่าสุดเหลือเงินต้นต้องผ่อนต่อ 360000 บาท ซึ่งแปลว่า 5 ปีที่ผ่านมา หมดไปแค่ 3 หมื่น เท่ากับจ่ายดอกไปเยอะกว่าเงินต้นอีก ซึ่งผมลองคำนวณดูแล้ว ถ้าจ่ายตามอัตราการเคหะจริงๆ ครบ 30 ปีก็เกือบ 1ล้านบาท แพงมากครับ

3. ถ้าผมไม่อยากผ่อนในอัตรานี้ แต่ไปกู้เงินจากธนาคารอื่น พวกสินเชื่อเพื่อบ้าน มาจ่ายส่วนที่เหลือ 360000 แล้วผ่อนต่อเอง ซึ่งไม่แน่ใจว่าเรียกว่า refinance ได้รึเปล่า นั่นหมายความว่า ธนาคารที่ผมไปกู้เงินจะจ่ายค่าเงินต้นที่เหลือ 360000 บาท ซื้อบ้านมาจาก ธอส. ให้ผม แล้วให้ผมผ่อนจ่ายกับธนาคารต่อแทน ผมเข้าใจถูกมั้ยครับ (ผมทำงานประจำ เงินเดือน 25000 ครับ)

4. ถ้าเป็นตามที่ผมเข้าใจ วันทำสัญญาโอน ผมสามารถทำการ refinance ได้พร้อมกันเลยมั้ยครับ หรือว่าต้องรับโอนกรรมสิทธิ์จากน้ามาก่อนขั้นแรก แล้วค่อยไปทำการ refinance กับธนาคารใหม่ภายหลัง

5. MLR-0.25 % คืออะไรครับ พอดีผมลองเข้าไปอ่านรายละเอียดสินเชื่อธนาคารสำหรับกู้มาซื้อบ้าน เห็นตารางการคิดดอกเบี้ยหลายแบบ แต่ค่านี้คืออะไรไม่รู้ เลยคิดไม่ถูก

หวังว่าคำถามของผมคงไม่งงเกินไปนะครับ ตอนนี้ก็ไม่แน่ใจว่าจะไปหาข้อมูลมาจากไหน แต่หลักๆคือไม่อยากผ่อนในอัตราเดิมที่ต้องจ่ายเกือบ 1 ล้าน เลยอยากกู้เงินธนาคารอื่นมาจ่าย 360000 ที่เหลือ แล้วผมผ่อนธนาคารใหม่ต่อเอง เพื่อว่าเงินต้นรวมดอกที่ต้องจ่ายจะได้ไม่แพงมากอะครับ

คำแนะนำ
1.  ท่านมีสิทธิที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์มาจากน้าได้  โดยท่านจะต้องไปติดต่อกับทาง ธอส. ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองตามอัตราเดิมที่การเคหะกำหนด  มีกำหนดชำระ 30 ปี  ซึ่งท่านและน้าจะต้องไปติดต่อขอเปลี่ยนคู่สัญญาฝ่ายผู้จำนองกับ ธอส. ต่อไป

2.  กำหนดเวลาชำระหนี้ 30 ปี ซึ่งการชำระค่างวดในแต่ละเดือนย่อมน้อย  แต่จะมีการจ่ายรวมดอกเบี้ยไปด้วย  ย่อมเป็นเรื่องปกติ  เนื่องจากกำหนดชำระหนี้นั้นมีระยะที่ยาวนาน

3.  ท่านลองติดต่อกับทางสถาบันการเงิน หรือธนาคารอื่น ๆ  เพื่อขอสินเชื่อในการซื้อคอนโดจากการเคหะดังกล่าวได้  โดยท่านจะต้องสอบถามรายละเอียดในการขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านกับธนาคารต่อไป

4.  ค่า MLR คือ ดอกเบี้ยเงินกู้แบบมีระยะเวลา  โดยส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ยประเภทที่อยู่อาศัย